Dans le montage ARCHE bâtisseur, les logements neufs sont vendus alors même qu’ils ne sont pas construits. On parle d’achat sur plan ou de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Comment fonctionne la VEFA :

« La vente d’immeuble à construire » est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle est régie par le Code civil (articles 1601-1 à 1601-4) et le Code de la construction (L261-1 à L263-3 et R 261-1 à R 261-33 du Code de la construction et de l’habitation).

Dans le cadre d’une VEFA, l’acheteur devient propriétaire du terrain et des éventuelles constructions déjà réalisées le jour de la vente. Les ouvrages à venir deviennent sa propriété au fur et à mesure de leur exécution. En contrepartie, l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.
La VEFA a des frais de notaire réduits.

VEFA en secteur protégé :

La vente d’immeuble à construire peut relever du secteur libre ou du secteur protégé, qui obéissent à des règles différentes.
La vente en l’état futur d’achèvement relève du secteur protégé (L 621-10 CCH) lorsque :

Le statut de la vente en secteur protégé est d’ordre public (on ne peut pas y déroger par contrat) et prévoit des règles spécifiques concernant l’avant contrat, la conclusion et le contrat lui-même, les garanties d’achèvement, les modalités de paiement du prix, la garantie des vices de construction…

Le contrat de réservation :

Le contrat préliminaire, également appelé contrat de réservation, est un avant-contrat spécifique à la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

La vente en VEFA n’est pas obligatoirement précédée d’un avant-contrat sauf si l’acheteur se réserve l’exécution de certains travaux. En revanche, en secteur protégé, c’est le seul avant contrat autorisé  (L 261-15 et R261-25 et s. du CCH).

Dans ce contrat, le promoteur s’engage à réserver un logement neuf au client si le programme de construction se réalise. En contrepartie, le futur acquéreur verse un dépôt de garantie. Il ne s’agit donc pas d’une promesse de vente. Ce contrat est signé sous seing privé entre le promoteur et l’acquéreur.

Que contient le contrat de réservation :

Le contrat préliminaire est strictement encadré en secteur protégé afin de protéger le réservataire.
Il doit être obligatoirement établi par écrit (CCH art. R261-27).

Par ailleurs, il doit indiquer au minimum et sous peine de nullité (CCH R261-25 et R261-26) :

Un exemplaire du contrat de réservation doit être remis à l’acheteur avant tout dépôt de fonds.

Possibilité pour l’acquéreur de se réserver l’exécution de certains travaux 

Le contrat préliminaire peut prévoir que l’acquéreur d’un bien en VEFA se réserver l’exécution de certains travaux de finition ou d’installation d’équipements qu’il se procure par lui-même (CCH, art. L261-15, II).

Lorsque l’acquéreur retient cette option, le contrat préliminaire doit obligatoirement comporter une clause en caractères très apparents stipulant que l’acquéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, qu’il réalise après la livraison de l’immeuble. Elle doit également préciser le coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le vendeur et le délai dans lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l’exécution de ces travaux. Si l’acquéreur exerce la faculté de « rétractation », le vendeur est tenu d’exécuter ou de faire exécuter les travaux dont l’acquéreur s’est réservé l’exécution aux prix et conditions mentionnés au contrat préliminaire.

Conformément aux articles R 261-13-1 à R 261-13-3 du CCH, il s’agit des «travaux de finition des murs intérieurs, de revêtement ou d’installation d’équipements de chauffage ou sanitaires et le cas échéant du mobilier pouvant les accueillir. »

L’arrêté ministériel du 28 octobre 2019 dresse la liste limitative de ces travaux.

Apport volontaire en compte courant d’associé

Arche bâtisseur ne demande pas le dépôt de garantie sur compte spécial, en revanche on demande un apport volontaire en compte courant d’associé  au moment de la création de la société ( ou de l’entrée dans la société pour ceux qui rentrent après la création de la société.

L’apport volontaire est demandé afin de financer les études architecturales et techniques. Le versement est demandé dès la signature du contrat de réservation, sans attendre l’écoulement du délai de rétractation de 10 jours.

Montant de l’apport volontaire en compte courant d’associé :

Le montant l’apport volontaire en compte courant d’associé est limité à :

Signature du contrat de vente définitif :

Le projet de contrat

Quelques mois après avoir signé le contrat de réservation de la VEFA, l’acquéreur reçoit le projet du contrat de vente définitif. Ce document doit lui parvenir au moins un mois avant la date de signature de l’acte authentique , accompagné des annexes.

Le contenu du contrat

La loi (CCH art. L261-11) impose la présence de certaines clauses au contrat :

Le contrat doit en outre comporter en annexe, ou en référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance du bien (plans, coupes, indication des surfaces de chacune des pièces, etc.) ainsi qu’à ses caractéristiques techniques, notamment les matériaux utilisés  (R 261-13 du CCH).

Le règlement de copropriété est remis aussi à l’acquéreur lors de la signature du contrat ; toutefois il doit lui être communiqué préalablement pour qu’il ait le temps de l’examiner.

La forme du contrat

Le contrat doit obligatoirement être conclu par acte authentique (CCH art. L261-11), à peine de nullité (il s’agit donc d’un contrat solennel).

Achat sur plan : comment le prix est-il payé ?

La loi a posé un principe de paiement progressif du prix par l’acquéreur, c’est dire en plusieurs fois au fur et à mesure de l’avancement effectif des travaux. Cet échéancier spécifique à la VEFA est encadré strictement par la loi. Les paiements, y compris le dépôt de garantie, ne peuvent excéder au total (CCH art. R 261-14) :

La vente en VEFA permet de profiter de frais de notaire réduits. En effet, les frais représentent en moyenne 2 à 3 % du prix d’achat du logement neuf en VEFA contre 7 à 8 % en moyenne pour un logement ancien.

Si le logement n’est pas achevé, comment l’acquéreur est-il protégé ?

La loi oblige le promoteur à fournir une garantie d’achèvement de l’immeuble ou une garantie de remboursement des sommes versées par l’acquéreur en cas de résolution de la vente pour inachèvement des travaux ( CCH art. L261-10-1 et R261-17). A défaut d’une telle garantie, la vente est nulle.

La garantie financière d’achèvement

14eme législature question n° 56636 de M. Philippe Bies.

Question publiée au JO le : 03/06/2014

Réponse publiée au JO le : 21/04/2015 page : 3080

Date de changement d’attribution : 27/08/2014

Date de renouvellement : 11/11/2014

Mr Philippe Bies interroge Mme la ministre du logement et de l’égalité des territoires sur les conséquences de l’ordonnance du 3 octobre 2013, relative à la garantie financière en cas de VEFA, sur les opérations d’autopromotion réalisée dans le cadre d’un montage combinant la société civile coopérative de construction vente (code de la construction et de l’habitation, article L. 213-1 et suivants) et la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Le montage adopté combine la société civile coopérative de construction vente (code de la construction et de l’habitation, article L. 213-1 et suivants) et la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Ainsi la maîtrise d’ouvrage est assumée collectivement et exclusivement par la collectivité des acquéreurs de lots, tous regroupés dans une SCCCV ; en même temps, les acquéreurs de lots achètent leur lot à titre individuel, par un contrat de VEFA conclu avec la SCCCV. Ce montage aboutit directement à la mise en place d’une copropriété, dès conclusion de la première VEFA.

La SCCCV a vocation à être dissoute une fois accomplie sa mission de maître d’ouvrage, soit une fois écoulée l’année de parfait achèvement.

L’une des qualités de ce montage est que, dans ce contexte bien précis, la garantie financière d’achèvement (GFA) n’est légalement pas requise; la sécurisation de l’opération s’apprécie en effet au travers de deux critères (articles L. 213-4 et L. 213-8 du CCH) : d’une part la « garantie de souscription » ; d’autre part la « garantie de financement ».

Les projets répondent à l’exigence d’une « garantie de souscription » en imposant la contrainte de ne démarrer la construction qu’avec 100 % des logements réservés et financés.

Ils répondent à l’exigence d’une « garantie de financement » en faisant en sorte que tous les  associés de la SCCCV déposent volontairement la totalité de leurs fonds propres sur le compte de la SCCCV ou produisent un contrat de prêt avant la signature de la VEFA.

Une fois celle-ci conclue, les appels de fonds s’effectuent au fur et à mesure de l’avancement du chantier, comme dans une VEFA classique, en respectant les maxima fixés dans les articles L. 261-1 et suivants du CCH.

La SCCCV ne contracte pas d’emprunt : la construction est exclusivement financée par les appels de fonds effectués auprès des acquéreurs

Les articles L. 261-10-1 et L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation ne devraient donc pas concerner les SCCCV puisque l’objectif du texte était de protéger les accédants en cas de défaillance du promoteur en cours de chantier et que ces opérations évitent précisément le recours au promoteur.

Or l’ordonnance du 3 octobre 2013 avait bien pour propos d’éliminer toute possibilité de recours à la garantie financière d’achèvement intrinsèque dans le cadre du fonctionnement normal de la promotion immobilière, et non pas d’introduire des contraintes spécifiques aux opérations menées par des société civile coopérative de construction vente (SCCCV).

Extrait Texte de la réponse

 En effet, le même article prévoit que si la société n’a pas confié à un promoteur immobilier la réalisation de son programme de construction, la conclusion d’un contrat conforme à l’article L. 261-3 est obligatoire, mais que ce contrat doit comporter les énonciations prévues à l’article L. 213-8 du code de la construction et de l’habitation et non pas celles prévues à l’article L. 261-11 du même code relatif à la vente en l’état futur d’achèvement. En outre, l’article L. 213-4 du même code impose à une telle société une garantie de financement et de souscription. Cette obligation est satisfaite si, pour chaque tranche du programme prévu par les statuts, le nombre d’associés est au moins égal à 20 % du nombre total de logements et de locaux à usage commercial ou professionnel à construire dans la tranche considérée et si le financement de la construction des lots non souscrits compris dans l’ensemble du programme, ainsi que leur souscription, sont garantis.

La garantie de remboursement

Elle est possible qu’à partir du moment ou ARCHE Bâtisseur et son partenaire UNANIMM, ou l’acquéreur qui souhaite quitter le projet présente un nouvel « acquéreur » qui a la capacité financière et qui accepte d’acquérir le lot au prix et avec les caractéristiques de celui-ci.

Comment se déroule la livraison du bien en VEFA ? 

L’obligation de délivrance du vendeur : le vendeur doit édifier et livrer à l’acquéreur, dans les délais prévus, un immeuble conforme aux prévisions contractuelles. Il y a défaut de conformité lorsque l’ouvrage ne répond pas aux spécifications du contrat.

La livraison consiste en la remise des clés à l’acquéreur. Il est essentiel d’effectuer ce jour-là une visite minutieuse du bien et de consigner par écrit les finitions restant à effectuer. Il faut également bien noter :

Si certaines anomalies ont échappé à l’acquéreur le jour de la livraison, il dispose encore d’un mois pour les notifier par lettre recommandée au vendeur.

Garantie de parfait achèvement :

Elle est due par l’entrepreneur au promoteur pendant un délai d’un an à compter de la réception. En pratique, tous les désordres que l’acquéreur va signaler au vendeur seront ensuite notifiés à l’entrepreneur qui devra les réparer.

Quelles sont les garanties en cas de non-conformité ?

Consignation du solde pour défaut de conformité

Dès la livraison du bien, le vendeur peut exiger le paiement du solde du prix de vente (5 %). En cas de non-conformité avec le contrat de VEFA, l’acquéreur peut consigner cette somme en la versant sur un compte spécial à la Caisse des dépôts ou chez le notaire rédacteur de l’acte jusqu’à ce que toutes les modifications soient réalisées.

Cette consignation vaut paiement et l’acquéreur peut donc exiger la remise des clés.

Défauts de conformité apparents ( 1642-1 C. civ.) :

Le vendeur d’immeuble à construire ne peut pas être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou la baisse du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

L’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année de la réception des travaux ou dans les 13 mois de la prise de possession (C. civ. art. 1648).

Défauts de conformité cachés :

Le vendeur a une obligation de mise en conformité (la réparation voire des dommages et intérêts, la réduction du prix sont envisageables).

La responsabilité pour défaut de conformité avec le contrat est soumise à une prescription de 10 ans à compter de la réception des travaux (C. civ. art. 1792-4-1).

Si le vendeur ne réalise pas les réparations, l’acquéreur dispose de treize mois après la prise de possession des lieux pour saisir la justice afin d’obtenir des dommages et intérêts, ainsi qu’une diminution du prix (ou même l’annulation de la VEFA si les défauts sont importants).

Garantie de surface (1619 C. civ.) :

Généralement, les contrats de vente prévoient une clause de tolérance relative à la surface en faveur du promoteur. Elle est au maximum de 5 %. Concrètement, dans cette limite, si la surface livrée est inférieure à la surface indiquée au contrat, l’acquéreur ne dispose d’aucun recours. Au-delà, il dispose d’une action durant un an à compter de la livraison pour demander une diminution du prix en justice.

Quel recours en cas de vice de construction ?

Garantie vices apparents

Le vice apparent est celui qui se révèle à la réception ou dans le mois de la prise de possession par l’acquéreur. La même règle que pour les défaut de conformité apparents s’applique (C. civ. 1648)
L’acquéreur peut dénoncer les vices apparents (apparus dans le délai ci-dessus mentionné) et en demander réparation dans l’année de la réception ou dans les 13 mois de la prise de possession (C. civ. art. 1648, al. 2).

Garantie des vices cachés

En matière de vices cachés, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du Code civil (C. civ. art. 1646-1, al. 1).

Ces garanties bénéficient aux acquéreurs successifs de l’immeuble.

En matière de vices cachés comme en matière de vices apparents, le vendeur échappe à la résolution du contrat ou à la diminution du prix s’il s’engage à réparer le vice.

Garantie décennale et assurance dommages-ouvrage ( 1792 à 1792-3. C. civ.) 

Elle garantit pendant dix ans, à compter de la réception des travaux, tous les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à l’habitation (défaut d’étanchéité de la toiture, défaut affectant les fondations, etc). L’assurance dommages-ouvrage, garantit les dommages qui relèvent de la garantie décennale, mais avant que la responsabilité du promoteur ne soit établie. Elle permet la réparation rapide des dommages sans avoir à attendre que le tribunal se prononce.

Garantie biennale (C. civ. 1792-3)

C’est une garantie de bon fonctionnement des équipements. Elle permet d’exiger pendant deux ans la réparation ou le remplacement de tous les équipements défectueux qui ne font pas partie intégrante de la construction (interphone, robinetterie, chauffe-eau, etc.). L’acquéreur doit signaler au promoteur tous les problèmes rencontrés par lettre recommandée avec avis de réception.